Muhasebe Hizmeti

  1. sevalsenturk
  2. Makale
  3. Salı, 05 Mart 2019
  4.  Bülten Üyeliği
Vergi mükelleflerinden birçoğu Mart ayında elde ettikleri kazançlarının toplamını, vergisini hesaplatmak üzere beyanname ile ilgili vergi dairesine sunarlar, bu kazançlardan büyük bir kısmını gayrimenkul sermaye iradı oluşturmaktadır. yine mart ayı ve en çok kafalara takılan soruların gayrimenkul sermaye iradına yönelik olması hasebiyle makalemizin konusunu gayrimenkul sermaye iradı oluşturmaktadır.

Kira Geliri Ne Demektir?

Gelir Vergisi Kanunu’nun 70 inci maddesinde belirtilen mal ve hakların kiraya verilmesi karşılığında elde edilen gelirler “gayrimenkul sermaye iradı” olarak ifade edilip bu gelirler belirli koşullarda gelir vergisine tabi tutulmaktadır.

Kiraya verilmesi durumunda elde edilen kazancın gayrimenkul sermaye iradı sayılacağı mal ve haklar Gelir Vergisi Kanunu’nun 70 inci maddesinde belirtilmiştir. Kanunda ki haliyle belirtirsek:

1- Arazi, bina, maden suları, memba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı,
2- Voli mahalleri ve dalyanlar,
3- Gayrimenkullerin ayrı olarak kiraya verilen mütemmim cüzileri ve teferruatı ile bilumum tesisatı, demirbaş eşyası ve döşemeleri,
4- Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar,
5- Arama, işletme ve imtiyaz hakları ve ruhsatları, ihtira beratı, alametifarika, marka, ticaret unvanı, her türlü teknik resim, desen, model, plan ile sinema ve televizyon filmleri, ses ve görüntü bantları, sanayi ve ticaret ve bilim alanlarında elde edilmiş bir tecrübeye ait bilgilerle gizli bir formül veya bir imalat usulü üzerindeki kullanma hakkı veya kullanma imtiyazı gibi haklar,
6- Telif hakları,
7- Gemi ve gemi payları ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları,
8- Motorlu nakil ve cer vasıtaları, her türlü motorlu araç, makine ve tesisat ile bunların eklentileri.

Kira Gelirinin Elde Edilmesi Ne Demektir?

Kira gelirinde gelirin elde edilmesi, tahsil esasına göre yapılır. Tahsil esasına göre kira gelirinin vergilendirilmesi için nakit veya ayni (mal, eşya vb.) olarak tahsil edilmiş olması gerekmektedir.

Kira bedelinin nakit olarak tahsil edilmesi, kiranın Türk parası veya yabancı para ile ödenmesini ifade eder. Alınan çek bedelleri de nakit tahsilat sayılır. Mükellefler tarafından ilgili yani içinde bulunulan yıla veya geçmiş yıllara ait olarak tahsil edilen kira bedelleri, tahsil edilen yılın hasılatı sayılır.

Gelecek yıllara ait olup, peşin olarak tahsil edilen kira bedelleri, ödemenin yapıldığı yılın değil, gelirin ilgili olduğu yılın hasılatı olarak kabul edilir.

Ayrıca döviz cinsinden kiraya verildiğinde tahsilatın yapıldığı tarihteki T.C. Merkez Bankası döviz alış kuru esas alınarak gayri safi hasılat belirlenir.Kiranın ayni (mal, eşya vb.) olarak alınması durumunda, tahsil edilen kiralar Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre emsal bedeli ile paraya çevrilir.

Kira Bedelinin Hiç Olmaması veya Düşük Olması Durumu Nedir?

Kira bedelinin hiç olmaması veya düşük olması durumu denetimi gerektiren ve sık karşılaşılan bir durumdur, böyle bir durumda, “emsal kira bedeli” esas alınır.Buna göre;
Gayrimenkulün bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması, kiraya verilen gayrimenkulün kira bedelinin emsal kira bedelinden düşük olması, hallerinde emsal kira bedeli esası uygulanacaktır.
Emsal kira bedeli ne demektir nasıl taspit edilir kısaca değinecek olursak kiraya verilen bina ve arazilerde emsal kira bedeli, varsa yetkili özel makamlarca veya mahkemelerce saptanmış kira bedelidir.
Bina veya arazi için kira takdiri ya da tespiti yapılmamış ise emsal kira bedeli, bina veya arazinin emlak vergisi değerinin %5’idir.
Bina veya arazi dışında kalan mal ve haklarda emsal kira bedeli, bunların maliyet bedelinin %10’udur. Bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanunu’nun servetlerin
değerlemesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin %10’udur.

Aşağıda belirtilen hallerde ise emsal kira bedeli esası uygulanmaz:

Boş kalan gayrimenkullerin korunması amacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması,
Binaların mal sahiplerinin çocuklarının, anne ve babalarının veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi (Ancak, bu kimselerin her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmişse bu konutların yalnız birisi için emsal kira bedeli hesaplanmaz. Örnek olarak, mal sahibi baba, çocuğunun ikametine iki adet gayrimenkul tahsis etmişse sadece bir adet gayrimenkul için emsal kira bedeli hesaplanmayıp diğeri için emsal kira bedeli hesaplanacaktır)
Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi,
Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalar.

Gelelim istisna uygulaması için merak edilenlere,

Gelir Vergisi Kanunu Madde 21 de açık bir şekilde belirtildiği üzere;Binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hâsılatın 2018 yılı için 4.400- TL'si gelir vergisinden istisnadır. İstisna haddi üzerinde hâsılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, bu istisnadan yararlanılamaz.
Ayrıca, Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile istisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 103'üncü maddede yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı aşanlar bu istisnadan faydalanamazlar." hükmü yer almaktadır.

Buna göre, binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın yukarıda belirtilen istisna tutarını aşması halinde, gayrimenkul sermaye iradı olarak beyan edilmesi gerekmekte olup; istisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde; ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile istisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 103 üncü maddede yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan
tutarı aşanların anılan Kanunun 21 inci maddesinde yer alan istisnadan faydalanması mümkün değildir.
Kanun maddesinde belirtildiği gibi binaların mesken olarak kiraya verilmesi durumu söz konusu olduğundan iş yeri olarak kiraya verme durumunda da istisnadan faydalanılması mümkün bulunmamaktadır.
İstisna tutarının üzerinde konut kira geliri elde edilmesi halinde ise yıllık beyanname ile beyan edilen kira gelirinden istisna tutarının düşülmesi gerekmektedir.
Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde, bu konuttan elde edilen kira gelirlerinin vergilendirilmesinde, her bir ortak için (2018 yılı için) 4.400 TL-lik istisna ayrı ayrı uygulanacaktır.
Mirasın paylaşılmamış olması halinde, her bir mirasçı istisnadan ayrı ayrı yararlanacaktır. Bir mükellefin birden fazla konuttan kira geliri elde etmesi halinde istisna, kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır.Çünkü istisna uygulama konuya değil kişiye yöneliktir.

Kira Gelirinin Hesaplanmasında İndirilecek Giderler,

Kira gelirinin vergilendirilmesinde, elde edilen gelirin safi tutarı iki farklı şekilde tespit edilebilmektedir.
1- Gerçek Gider Yöntemi
2- Götürü Gider Yöntemi (Hakları kiraya verenler hariç)
Gerçek veya götürü gider yönteminin seçimi, taşınmaz malların tümü için yapılır. Bunlardan bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yöntemi seçilemez.
Götürü gider yöntemini seçmiş olan mükellefler, iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönüş yapamazlar.
Gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda, safi iradın bulunması için gayrisafi hasılattan Gelir Vergisi Kanununun 74. Maddede ki giderler indirilebilir.Bunlar;
- Kiraya verenin ödediği aydınlatma, ısıtma, su, asansör giderleri,
- Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile orantılı idare giderleri,
- Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri,
- Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara harcanan borçların faizleri,
- Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren, 5 yıl süre ile iktisap bedelinin % 5'i (iktisap bedelinin % 5'i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanacak, indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır.)
- Emlak vergisi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma payları,
- Amortismanlar,
- Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri ile bakım ve idame giderleri,
- Kira ile tuttukları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,
- Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kirayla oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli [yurt dışında işçi olarak çalışan,oturma ve çalışma izinleri bulunan Türk vatandaşlarının ikametgahı yurt dışı kabul edildiğinden bunların yabancı ülkelerde ödedikleri kira bedelleri gider olarak yazamazlar. Ancak, yurt dışında oturup tam mükellefiyete tabi olanların yabancı ülkelerde ödedikleri konut kira bedelleri Türkiye'de konut olarak kiraya verdikleri gayrimenkullerden elde ettikleri gelirden düşebilirler.
- Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar,

Beyanname Verilme Yeri ve Zamanı;

Mükellefler, 1 Ocak 2018 - 31 Aralık 2018 dönemine ait beyana tabi gayrimenkul sermaye iradı gelirleri için 1-25 Mart 2019 tarihleri arasında beyannamelerini verebilirler.
Beyannameler;

Hazır Beyan Sistemi aracılığıyla internet ortamında,
Bağlı bulunulan (ikametgâhın bulunduğu yer vergi dairesi) vergi dairesine kâğıt ortamında,
3568 sayılı Kanun gereği elektronik beyanname gönderme aracılık yetkisi almış meslek mensupları ile sözleşme imzalanarak e-Beyanname sisteminden, verilebilir.

Hazır Beyan Sistemi Nedir?

Hazır Beyan Sistemi; beyana tabi gelirleri sadece ücret, gayrimenkul sermaye iradı (kira geliri), menkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlardan ya da bunların bir kaçından oluşan mükelleflerin yıllık gelir vergisi beyannamelerinin, Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından önceden hazırlanarak internet ortamında mükelleflerin onayına sunulduğu hızlı ve kullanımı kolay bir sistemdir.

Kira geliri elde eden mükellefler;

Kimlik bilgilerini girip özel güvenlik sorularını cevaplayarak, İnteraktif Vergi Dairesi şifreleri ile şifre yok ise anında İnteraktif Vergi Dairesi internet sayfasından “Kayıt Ol” ile online şifre edinerek, İnternet Vergi Dairesi şifrelerini kullanarak (Şifre yoksa herhangi bir vergi dairesinden ücretsiz alınabilir.) e-Devlet üzerinden giriş yapabilirler.

Verginin Ödenme Zamanı Nedir?

Bir takvim yılına ait beyanname izleyen yılın Mart ayının başından yirmi beşinci günü akşamına kadar verilir, verginin ödenmesi ise izleyen yılın mart ayının başından otuz birinci akşamına kadar ilk taksit, temmuz ayının başından otuz birinci akşamına kadar ikinci taksit gerçekleştirilir. 2018 yılında elde edilen kira gelirlerine ilişkin olarak verilecek yıllık gelir vergisi beyannameleri üzerinden hesaplanan gelir vergisinin 2019 yılının Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksit olmak üzere;
Birinci taksitin damga vergisi ile birlikte 1 Nisan 2019 tarihine kadar,
İkinci taksitin ise 31 Temmuz 2019 tarihine kadar, ödenmesi gerekmektedir.
Memleketi terk ve ölüm gibi mükellefiyetin kalkmasını gerektiren durumlarda, beyan üzerine tarh edilen vergiler beyanname verme süreleri içinde ödenecektir.

GMSİ ile ilgili bilinmesi gereken konulara kısaca değinmiş olduk. Yine de çeşitlilik gösterebilecek bir konu olması nedeniyle sormak istediğiniz sorular varsa bize iletişim bölümünden ulaşabilir, mesaj gönderebilirsiniz.

Seval ŞENTÜRK
Yanıt
Yanıt verilmedi!


Bu iletiye yanıt yazılmamış!
İlk yazan siz olun!
Misafir
Yanıtınız
Dosya & görsel >> gif,jpg,png,jpeg,zip,rar,pdf türleri desteklenir!
• Ekle • Sil Maks. >> 1 MB
Bu detayları yalnızca moderatör görüp yanıtlayabilir!
Güvenlik Kodu
Lütfen kodu